「空き家税」とは何か。
京都市の制度と、他都市の動き

制度の骨格

法定外普通税という仕組み

市町村が課す税の種類は地方税法が定めていますが、同法は市町村が独自の税目を設けることも認めています。

出典：地方税法（昭和25年法律第226号）第5条第3項

これが法定外普通税です。新設するには、地方税法第669条第1項によりあらかじめ総務大臣に協議し、その同意を得る必要があります。 地方税法第671条は、国税や他の地方税と課税標準を同じくし住民の負担が著しく過重となる場合などを除き、総務大臣は同意しなければならないとしています。 京都市非居住住宅利活用促進税条例第2条は、地方税法第5条第3項の規定に基づき非居住住宅利活用促進税を課すると定めています。

出典：地方税法第669条第1項・第671条、京都市非居住住宅利活用促進税条例第2条

導入までの経過

京都市の解説ページ「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」（ページ日付2026年8月21日）によると、経過は次のとおりです。

出典：京都市行財政局税務部税制課「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」、総務省自治税務局企画課 報道資料「京都府京都市「非居住住宅利活用促進税」の新設」（令和5年3月24日）

総務省の地方財政審議会（令和5年3月14日）は、京都市のアンケート調査により課税対象の全体像が見え、本税の目的も勘案すると「著しく過重な負担」とは言えず、不同意要件に該当しないとして了承しています。 同じ審議会の資料では、課税対象の想定件数は約1.5万件、収入見込額は初年度約8.6億円、平年度約9.5億円でした。

出典：総務省「令和4年度地方財政審議会（3月14日）議事要旨」と説明資料「京都市非居住住宅利活用促進税の新設について」（令和5年3月14日時点の制度案）

誰に課されるか

非居住住宅の定義

課税されるのは、京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅の所有者です（京都市非居住住宅利活用促進税条例第4条第1項）。 非居住住宅は、同条例第3条第2項で「住宅のうち、その所在地に住所を有する者がないもの」と定義されています。 空き家のほか、別荘やセカンドハウスも含まれます。

京都市の解説ページは、住所の有無を生活の本拠（私的生活の中心地）として利用している人がいるかどうかで判断するとしています。 住民票があっても生活の本拠として使っていなければ課税対象になり、住民票がなくても実際に生活の本拠として使っている人がいれば対象になりません。 京都市の「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」（ページ日付2026年7月31日）は、住宅の管理状態は関係しないと答えています。 きちんと管理していても、住んでいる人がいなければ対象です。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第3条第2項・第4条第1項、京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」、同「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」Q3・Q7

判定の単位は、京都市の「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」（ページ日付2026年1月19日）によると、賃貸マンションや戸建ては棟単位、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。 賃貸マンションの一部が空室でも、建物内に住所を有する人がいれば非居住住宅には当たりません。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」

免税点

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第8条（令和8年6月11日条例第6号による改正後。この改正は令和9年4月1日施行）

免税点は、家屋の固定資産税の課税標準となるべき額（家屋の固定資産評価額）が30万円未満です。 制定時の条例では20万円でしたが、固定資産税の家屋の免税点の見直しにあわせて、令和8年6月11日の改正条例で30万円に改められました。 さらに条例の附則第3項は、施行の日の属する年の1月1日から5年を経過する日を賦課期日とする年度までは100万円と読み替えるとしています。 京都市の解説ページも「30万円（導入当初5年間は100万円）」と書いています。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例附則第3項、京都市「京都市市税条例及び京都市非居住住宅利活用促進税条例の一部を改正する条例」（令和8年6月11日公布）、京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」

よくある質問では、路地の奥の古い町家について、固定資産評価額が30万円未満であると思われるため課税対象とならないと考えられる、と答えています。 自分の家の評価額は、固定資産税の課税明細書（家屋）の当該年度価格で確かめられます。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」Q12

課税免除

京都市非居住住宅利活用促進税条例第5条第1項は、次の非居住住宅には課さないとしています。

• 事業の用に供しているもの、または当該年度の賦課期日から1年以内に事業の用に供することを予定しているもの
• 賃借人の募集または販売を開始した日から1年を経過していないもの
• 固定資産税が非課税または課税免除とされているもの
• 景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として別に定めるもの
• 公益上その他の事由により市長が課税を不適当と認めるもの

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第5条第1項

事業用と賃貸・売却予定の免除を受けるには、同条第2項により、当該年度の初日の属する年の1月31日までに申告書を出す必要があります。 京都市の「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」は、親族や知人だけを相手にした貸付けや販売は「募集」に当たらないとしています。 相続した家を売りに出している間は免除の対象になり得ますが、1年を過ぎると外れます。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第5条第2項、京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」

税額の決まり方

2つの割

税額は家屋価値割と立地床面積割の合算です（京都市非居住住宅利活用促進税条例第4条第1項）。 課税標準は、家屋価値割が家屋の固定資産税の課税標準となるべき価格、立地床面積割が敷地の単位地積当たり価格に延べ面積を掛けた額です（同条例第6条第1項）。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第7条

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第6条・第7条、総務省自治税務局企画課 報道資料「京都府京都市「非居住住宅利活用促進税」の新設」（令和5年3月24日）

家屋の評価額が高いほど、立地床面積割の税率も上がる段階制です。 京都市の「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」は、税額について「平均的には、固定資産税額（土地＋家屋）の半額程度」と答えています。 これは京都市の説明で、個別の税額は家屋の価値と立地で変わります。京都市は課税明細書の数字から試算できるシートを公開しています。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」Q4、京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」税額の試算方法

賦課期日と納期

賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日です（京都市非居住住宅利活用促進税条例第10条）。固定資産税と同じ日で、その日に非居住住宅であるかどうかで決まります。 納期は年4回で、6月・8月・10月・1月の各期に税額の4分の1ずつ納めます（同条例第11条第1項）。徴収は納税通知書による普通徴収です（同条例第12条）。 固定資産税の仕組みは空き家の固定資産税は、いくらかかるのかにまとめています。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第10条、第11条第1項、第12条

減免と徴収猶予

一時的に住んでいない場合

京都市非居住住宅利活用促進税条例第13条第1項は、災害や盗難で損失を受けた家、生活扶助を受ける人が納税者である家、公共事業で使えなくなった家のほか、 「市長が定める事由により一時的に居住の用に供していない非居住住宅」を減免の対象にしています。 市長が定める事由は京都市非居住住宅利活用促進税条例施行規則第5条第1項にあり、直前の居住者が次の事由で一時的に住所を移した場合です。

• 病院または診療所への入院
• 要介護認定等を受けた居住者の老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅、親族の住居などへの入居・入所
• ストーカー行為、児童虐待、配偶者からの暴力を受けるおそれ
• 転任の命令その他これに準じるやむを得ない事由（賦課期日において移転の日から5年を経過している場合を除く）
• 常時介護を必要とする親族の介護
• 住所を有している住宅の増築、改築その他の改修工事

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第13条第1項、京都市非居住住宅利活用促進税条例施行規則第5条第1項（令和8年8月14日規則第15号による改正まで反映した版）

減免を受けるには、納税通知書に指定された納期限までに、事由を証する書類を添えて申請します（同条例第13条第2項）。 転勤は5年という期限付きです。よくある質問では、転勤で一時的に住んでいない場合は申請により全額が免除されると答えています。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第13条第2項、京都市「非居住住宅利活用促進税についてよくある質問」Q13

相続した直後の3年

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第14条第1項

所有者または居住者が死亡した場合、申告により3年間は徴収が猶予されます。 猶予の期間内に非居住住宅でなくなったとき、または事業用・募集中として課税免除の対象になったときは、猶予された分の納税義務が免除されます（同条例第16条第1項）。 逆に、期間が過ぎても非居住住宅のままであることが明らかになったときは、猶予が取り消されて徴収されます（同条例第15条第1項）。 相続した実家を3年以内に住む・貸す・売るのどれかにすれば、猶予された税は払わずに済む仕組みです。 3年という期間は、相続した空き家の3000万円控除の期限とも重なります。 空き家の3000万円控除はいつまで使えるか。期限と3年ルールにまとめています。

出典：京都市非居住住宅利活用促進税条例第15条第1項、第16条第1項

他都市と1都3県の状況

総務省の一覧にある税

総務省の「法定外税の状況」（令和8年10月1日現在）には、法定外普通税と法定外目的税が合計110件、実施団体数93団体として載っています。 住宅の所有に関わるものは次の2つです。

出典：総務省「法定外税の状況」（令和8年10月1日現在）、総務省自治税務局「15 法定外税の実施状況（令和7年度）」（令和8年1月現在）。熱海市の税率は後者による

空き家そのものを対象にした法定外税は、一覧では京都市の1件です。 熱海市の別荘等所有税は昭和51年からあるもので、対象は別荘等の所有です。 京都市の税は空き家と別荘・セカンドハウスをまとめて非居住住宅として対象にしている点が違います。

1都3県の状況

同じ一覧で1都3県の団体が実施している法定外税は、東京都の宿泊税、豊島区の狭小住戸集合住宅税、神奈川県湯河原町の宿泊税で、 空き家や非居住住宅を対象にしたものはありません。

出典：総務省「法定外税の状況」（令和8年10月1日現在）、総務省自治税務局「15 法定外税の実施状況（令和7年度）」（令和8年1月現在）

東京都税制調査会の「令和5年度東京都税制調査会報告」（令和5年10月26日）には、空き家対策について 「外部不経済に着目し、空き家に対する保有税負担を重くすること及び空き家の流通を促進すべく譲渡所得課税等の負担を軽減することが考えられる」という記述があり、 小委員会の資料には京都市の制度の概要が参考として載っています。 ただしこれは税制の考え方を整理した報告で、東京都や区市町村が新しい税の導入や検討を決めたことを示す資料ではありません。 1都3県で空き家に税を課す動きがあるかどうかは、各自治体の公表資料で確かめる必要があります。

出典：東京都税制調査会「令和5年度東京都税制調査会報告」（令和5年10月26日）「（２）まちづくりと資産課税」、同 第2回小委員会 資料4（令和5年7月21日）

1都3県の空き家の所有者にいま関わるのは、法定外税ではなく、固定資産税の住宅用地の特例が勧告で外れる仕組みです。 「管理不全空家等」に指定されると、固定資産税はいくら上がるのかにまとめています。

調査結果のまとめ

• 「空き家税」の正式名称は京都市の法定外普通税「非居住住宅利活用促進税」です。地方税法第5条第3項に基づき、令和5年3月24日に総務大臣が同意し、同年4月13日に条例が公布されました
• 課税開始は京都市の表記で令和12年度から予定です（令和12年1月1日の利用状況による）
• 対象は市街化区域内の、所在地に住所を有する者がいない住宅の所有者で、空き家のほか別荘やセカンドハウスも含みます。管理状態は関係しません（条例第3条第2項・第4条第1項）
• 税率は家屋価値割が0.7%、立地床面積割が家屋の課税標準額に応じて0.15%・0.3%・0.6%です（条例第7条）。京都市は平均的には固定資産税額の半額程度と説明しています
• 免税点は家屋の課税標準となるべき額30万円未満で、導入当初5年間は100万円未満です（条例第8条・附則第3項）
• 事業用、募集開始から1年以内などは課税免除（条例第5条第1項）、転勤・入院・入所・介護などで一時的に住んでいない場合は減免（条例第13条第1項）、所有者や居住者の死亡後は3年間の徴収猶予があります（条例第14条第1項）
• 総務省の「法定外税の状況」（令和8年10月1日現在）では、1都3県に空き家を対象にした法定外税はありません

京都市の制度は、管理の良し悪しではなく人が住んでいるかどうかで課税を決めます。 1都3県では同じ税はありませんが、固定資産税の側には勧告で特例が外れる仕組みがあり、こちらは管理の状態で決まります。 どちらの仕組みでも、住む・貸す・売るのいずれかに進めるまでの間、家の状態を保つことが負担を増やさない前提になります。