相続した実家を、売る・貸す・持ち続ける。
何を基準に決めるか

まず、決めなくてよいことと、決めるべきことを分ける

準備のないまま持つことになる人が多い

国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査結果」によると、 空き家の取得方法は相続が約58%で最も多く、建築時期が1950年以前の家では約79%が相続によるものでした。

そして相続で取得した世帯のうち、相続の前に対策を講じていなかった人は77%です。 講じていた23%の中身も、大半は「被相続人との話し合い」（約17%）でした。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）第3章

人が住まなくなった理由も、死亡が約44%、別の住宅への転居が約39%です。 つまり多くの場合、家は「準備して受け取るもの」ではなく、急に手元に来るものです。

先に済ませるのは、判断ではなく手続き

売る・貸す・持ち続けるを決める前に、どれを選んでも必要になることが2つあります。

1. 相続登記。2024年4月1日から義務になりました。取得を知った日から3年以内です。過去の相続にも適用されます
2. 誰の名義にするかを決める。共有にすると、売るときも貸すときも全員の同意が要ります

この2つを済ませないまま出口だけ考えると、いざ動くときに止まります。 判断を急ぐ前に、手続きを済ませておくほうが早く進みます。

売る：3年の期限がある

3000万円の特別控除には、はっきりした期限がある

相続した家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から3000万円を差し引ける制度があります。 租税特別措置法第35条第3項が定めるもので、期限が2つあります。

出典：租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第35条第3項。2026年9月7日に条文を確認。

たとえば2024年5月に相続が開始した場合、2027年12月31日までが個別の期限です。 迷っているうちに過ぎます。

家の側にも条件がある

同条第4項は、対象になる家屋（被相続人居住用家屋）の要件を3つ定めています。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
2. 建物の区分所有等に関する法律第1条に該当する建物でないこと（分譲マンションは対象外）
3. 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと

さらに、売るときには耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊す必要があります。 売買の対価が1億円を超える場合は対象外です。

貸す：戻ってこられなくなることがある

普通借家で貸すと、簡単には返してもらえない

「とりあえず貸しておく」は、3つの中でいちばん戻しにくい選択です。 通常の賃貸借契約（普通借家）では、貸主から更新を断るには借地借家法の定める正当事由が要ります。 家賃が入る代わりに、自分や家族が住みたくなっても、すぐには戻せません。

期間を区切りたい場合は定期借家という方式があります。 期間が来れば確実に終わりますが、そのぶん借り手が付きにくく、賃料も下がる傾向があります（推察。当社では賃料差の実データを持っていません）。

築年数より、間取りで決まる

当社が全国585自治体の空き家バンクの掲載情報10,954件を集計したところ、 賃貸に出ている空き家の72%は築40年以上で、 賃料は築30年を過ぎるとほとんど下がりませんでした。 築年数よりも間取りのほうが賃料を左右します。

築年数を理由に「うちは貸せない」と決める必要はありません。詳しくは 築50年の空き家は賃貸に出せるのかにまとめています。

持ち続ける：かかり続ける費用の実額

毎年出ていくもの

持ち続けるのは「何もしない」ことではありません。毎年、次の費用が出ます。

金額は目安です。固定資産税と保険料は物件ごとに異なります。

更地にすると税は上がる

「使わないなら壊せばいい」と考える前に、税の扱いを確認してください。 地方税法第349条の3の2は、住宅が建っている土地の課税標準を、 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で価格の6分の1、それを超える部分で3分の1と定めています。

建物を壊すとこの特例が外れ、土地の固定資産税は計算上およそ6倍になります。 解体費用に加えて、毎年の税負担が増える点も勘定に入れる必要があります。

出典：地方税法（昭和25年法律第226号）第349条の3の2

3つを同じ軸で並べる

期限・戻せるか・かかる費用

持ち続けるのは、決めないことではない

表を見ると、持ち続けるは唯一「戻せる」選択肢です。 売れば終わり、貸せば期間中は動かせませんが、持っている間は他のどれにも移れます。

ただし条件があります。家が傷めば、売る値も貸す値も下がり、選択肢そのものが減ります。 同じ国交省の調査では、管理の頻度が年に1〜数回まで下がった空き家は 構造上の不具合が生じている割合が24.3%、数年に1回では33.3%でした（月に1回以上では15〜18%）。 これは相関であって因果ではありませんが、手を入れていない家ほど傷んでいるという事実は動きません。

実際に選ばれているのはどれか

いちばん多いのは「持ち続ける」

同じ調査は、今後5年程度の利用意向も聞いています。

出典：同調査。現在も空き家である住宅 1,034千世帯が対象。

使用目的のない空き家に限ると「空き家として所有しておく」は約41%まで上がります。 持ち続けることは、例外的な選択ではありません。

準備の有無で、選ぶものが変わっている

同じ調査で、相続の前に対策を講じた世帯とそうでない世帯を比べると、次の差が出ています。

出典：同調査。

準備のあった人ほど売却へ進み、準備のなかった人ほど持ち続ける側に寄っています。 これは相関であり、因果ではありません。準備をした世帯はもともと売る前提だった、という説明も同じデータでできます。

調査結果のまとめ

• 空き家の58%は相続で取得され、そのうち77%は相続前に何の対策もしていません。人が住まなくなった理由の44%は死亡です（令和6年空き家所有者実態調査）
• 売るには期限があります。3000万円の特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。制度自体も令和9年12月31日までです（租税特別措置法35条3項）
• 家屋の要件は厳しく、使えないことのほうが多いです。昭和56年5月31日以前の建築・区分所有建物でない・相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいない、の3つを同時に満たす必要があります（同条4項）
• 貸すのは、3つの中でいちばん戻しにくい選択です。普通借家では貸主から更新を断るのに正当事由が要ります
• 更地にすると土地の固定資産税は計算上およそ6倍になります。小規模住宅用地の課税標準は価格の6分の1です（地方税法349条の3の2）
• 持ち続けることは、唯一あとで他に移れる選択肢です。ただし傷めば選択肢は減ります。管理が年に1〜数回の空き家は構造上の不具合が24.3%、数年に1回では33.3%でした
• 実際にいちばん多いのは「所有しておく」で約32%。使用目的のない空き家に限れば約41%です