空き家の3000万円特別控除。
使える条件を1つずつ確認する

条文の組み立て

第3項が第1項を借りる形

租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第35条第1項は、居住用財産を譲渡した場合に、 長期譲渡所得または短期譲渡所得の金額から3,000万円を控除すると定めています。 相続した空き家の特例は租税特別措置法第35条第3項に置かれ、この第1項を借りる形をとっています。

出典：租税特別措置法第35条第1項・第3項（冒頭部分）

第3項は、条件を満たす譲渡を「第一項に規定する居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして」第1項を適用するとしています。 自分が住んでいた家を売ったときと同じ控除を、相続した家に使えるようにする定めです。

判定の一覧

条文が定める主な条件を、条文の順に並べると次のとおりです。どれか1つでも満たさなければ、第3項は使えません。 政令と財務省令に委ねられている細目は、このほかにもあります。

出典：租税特別措置法第35条。並べ方は当社が条文から整理したものです。

家の条件

亡くなった人が住んでいた家

租税特別措置法第35条第5項は、対象の家（被相続人居住用家屋）を、 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋としています。 相続の開始の直前に住んでいなかった場合でも、居住の用に供することができない事由として政令で定める事由により住んでいなかったときは、 その事由で住まなくなる直前の居住が対象になります（政令で定める要件を満たす場合に限ります）。 どの事由が当たるかは政令で定められており、税務署で確かめられます。

出典：租税特別措置法第35条第5項

施設に入った親の家を持ち続ける場合の整理は 親が施設に入った実家を、すぐ売らずに持ち続ける場合にやることにまとめています。

建築の時期・建物の種類・ほかの居住者

同項は、対象の家屋に次の3つの要件を付けています。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（第1号）
2. 建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物でないこと（第2号）
3. 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと（第3号）。政令で定める事由で住まなくなっていた場合は、その事由で住まなくなる直前に、被相続人以外に居住をしていた者がいなかったことが求められます

出典：租税特別措置法第35条第5項第1号から第3号まで、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第1条

相続の開始の直前に亡くなった人と同居していた家族がいた家は、租税特別措置法第35条第5項第3号の要件を満たしません（政令で定める事由で住まなくなっていた場合は、住まなくなる直前で判定します）。 第1号の日付は、1981年5月31日にあたります。

国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査結果」では、 空き家の建築時期は1950年以前が15.1%、1951～1970年が21.7%、1971～1980年が26.4%で、 合わせて1980年以前が約6割でした。 調査の区分は1980年で切れており、1981年1月から5月31日までに建築された家は「1981～1990年」に含まれます。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）図表4-15

同じ調査では、空き家を相続で取得した世帯が57.9%でした。 相続で取得した空き家は建築時期が古い傾向にあり、第1号の要件に当たる家は少なくないと考えられます。

出典：同調査 図表4-17・図表4-24

売り方の条件

期限と金額

まず、売る人の条件です。租税特別措置法第35条第3項は、対象を 相続または遺贈による被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人としています。 家屋と敷地等の両方を相続で取得していることが前提です。 そのうえで、同項は対象になる譲渡（対象譲渡）に次の限定を付けています。

• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡であること
• 相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
• 譲渡の対価の額が1億円を超えるものでないこと
• 第39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）の適用を受けるものでないこと

出典：租税特別措置法第35条第3項

たとえば2025年5月に相続が開始した場合、相続からの期限は3年を経過する日の属する2028年の12月31日ですが、 制度の期限は令和9年（2027年）12月31日です。 2つの期限の早いほうが締め切りになります。 第39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）とは、重ねて使えない関係です。

1億円の判定と、ほかの相続人

1億円の判定は、自分の売却だけで終わりません。 同条第6項は、家屋または敷地を相続した相続人が、相続の時から対象譲渡をした年の12月31日までに、一体として被相続人の居住の用に供されていた家屋や敷地を売っている場合、 その対価と合わせて1億円を超えるときは第3項を適用しないとしています。 第7項は、対象譲渡をした年の翌年1月1日から、対象譲渡の日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合も、合わせて1億円を超えることとなったときは適用しないとし、 第9項はその場合に修正申告書を出すことを定めています。

出典：租税特別措置法第35条第6項・第7項・第9項

第8項は、第3項の適用を受けようとする者が、ほかの相続人に対し、対象譲渡をした旨や日などを通知しなければならないとしています。 相続人が複数いるときは、売る前に誰がいつ売るかを話しておくことになります。 共有の家の売り方は実家を兄弟の共有名義にすると、あとで何が起きるかにまとめています。

出典：租税特別措置法第35条第8項

1回だけ・相手の限定・相続人の数

• 1回だけ。その相続人が、すでに同じ相続に係る同じ家屋または敷地の対象譲渡について第3項の適用を受けている場合は除かれます（第3項）
• 相手と譲渡の種類の限定。第2項第1号は、配偶者その他の政令で定める特別の関係がある者に対してする譲渡と、ほかの特例（交換・収用等・買換えなど）の規定の適用を受ける譲渡を除き、その扱いを「この項及び次項において同じ」としています。次項である第3項の譲渡にも及びます
• 相続人の数。家屋と敷地を取得した相続人が3人以上であるときは、控除額の3,000万円が2,000万円に読み替えられます（第4項）

出典：租税特別措置法第35条第2項第1号・第3項・第4項

3つの売り方

第1号から第3号までの違い

租税特別措置法第35条第3項は、対象になる売り方を3つに分けています。 どの売り方でも、相続の時から売るまでの間に、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことが求められます。

出典：租税特別措置法第35条第3項第1号から第3号まで・第3項本文の括弧書き

第3号の期限

出典：租税特別措置法第35条第3項（括弧書きの部分）

第3号は、耐震基準に適合しないまま売り、売った年の翌年2月15日までに耐震基準に適合するか取り壊される形です。 耐震基準の中身は政令で定められています。 取り壊してから売る第2号を選ぶ場合、取り壊した年の翌年度から土地の固定資産税の扱いが変わるため、 更地にすると固定資産税はいくら上がるのかで増分を先に確かめられます。

相続したあとに貸した家、相続人が住んだ家は、3つのどれにも当たりません。

売った後の手続き

確定申告

租税特別措置法第35条第12項は、第1項の規定は、譲渡をした日の属する年分の確定申告書に適用を受けようとする旨その他の財務省令で定める事項の記載があり、 かつ、譲渡所得の金額の計算に関する明細書その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り適用するとしています。 第13項は、記載や添付がなかったことについてやむを得ない事情があると税務署長が認めるときに、後から書類を出して適用できる余地を定めています。

出典：租税特別措置法第35条第12項・第13項

添付する書類の種類は財務省令で定められています。 一覧は、売る前に税務署または国税庁の案内で確かめられます。

控除される額

控除されるのは譲渡所得の金額からで、売った代金からではありません。 第1項第1号は、長期譲渡所得の金額のうち第1項に該当する譲渡に係る部分が3,000万円に満たない場合は、その部分の金額を控除するとしています。 その部分が3,000万円以下なら、その全額が控除の対象になります。

出典：租税特別措置法第35条第1項第1号

調査結果のまとめ

• 相続した空き家の特例は租税特別措置法第35条第3項にあり、第1項の3,000万円の控除を借りる形です。家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら2,000万円です（第4項）
• 家の条件は、相続の直前に亡くなった人が住んでいたこと、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有の建物に当たらないこと、ほかに住んでいた人がいなかったことです（第5項）
• 売る期限は、令和9年12月31日と、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日の早いほうです。対価は1億円以下で、ほかの相続人の譲渡と合わせた判定もあります（第3項・第6項・第7項）
• 売り方は、家屋を耐震基準に適合させて売る・取り壊して敷地を売る・売った翌年2月15日までに適合か取壊しの3つです。どれも相続の時から貸していない・住んでいないことが要件です（第3項第1号から第3号まで）
• 家屋と敷地等の両方を相続で取得した相続人が対象です（第3項）。第39条の特例とは重ねて使えず、特別の関係がある者への譲渡や、ほかの特例の適用を受ける譲渡は除かれます（第2項第1号・第3項）。ほかの相続人への通知の定めもあります（第8項）
• 確定申告書への記載と、財務省令で定める書類の添付が要件です（第12項）
• 調査では、空き家の建築時期は1980年以前が約6割、相続で取得した世帯が57.9%でした（図表4-15・図表4-24）

条件の多くは、相続してから売るまでの間の使い方で決まります。 貸す・住むの判断をする前に、上の表を先に当てはめることになります。 本記事は条文の定めを整理したもので、個別の判定ではありません。