実家の相続で、
後から取り返しがつかなくなる3つのこと

兄弟の共有名義にする

共有になると、できることが3段階に分かれる

民法は、共有物についてできることを3つに分けています。

民法第251条第1項は、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えるには他の共有者全員の同意を要すると定めています。 第252条第1項は、共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決するとしています。 保存行為は各共有者が単独で行えます。

売ることと壊すことは、いずれも全員の同意が要ります。 兄弟の1人が反対すれば、他の全員が賛成していても進みません。

出典：民法（明治29年法律第89号）第251条、第252条。共有に関する規定の改正は令和5年4月1日施行

共有はどれくらいあり、何が起きているか

国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」では、空き家の所有者の数は1人（単独所有）が84.6%、 2人以上（共有）が14.0%でした。売却用の空き家に限ると共有は21.7%です。

同じ調査で、空き家として所有し続ける理由を聞いた項目には 「所有者が複数で合意が困難」が2.2%、「関係者が認知症などで意思決定できない」が0.6% という選択肢が並んでいます。割合は小さいものの、いずれも当事者だけでは解けない状態です。

出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）図表4-31、図表4-130

登記・名義変更を放置する

14.1%は、登記も名義変更もしていなかった

同調査は、所有者が分かっている空き家について、登記または名義変更の状況を尋ねています （相続登記が義務化された令和6年4月1日より前の、令和5年10月1日現在の状況）。

使用目的のない空き家に限ると、いずれも行っていないは17.6%に上がります。

出典：同調査 図表4-33、図表4-34

令和6年4月1日から、3年以内の申請が義務になった

不動産登記法第76条の2第1項により、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、 相続登記の申請をしなければならないこととされました。令和6年4月1日施行です。

正当な理由がないのに申請しない場合、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条）。 施行日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は令和9年3月31日とされています。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2、第164条／法務省「相続登記の申請義務化について」

放置した理由の57%は「困らなかった」

登記・名義変更を行っていない世帯にその理由を聞いた結果は、 「登記や名義変更しなくても困らなかった」が56.8%と最も高く、 「手続きがわずらわしかった」が10.5%、「費用の負担感が大きかった」が6.8%でした。

費用や手間が理由の中心ではありません。困らなかったから、そのままになっています。 ただし前項のとおり、令和6年4月1日以降は困らないままにしておくことが義務違反にあたります。

出典：同調査 図表4-39

用途を決めないまま持ち続ける

3割は「空き家として所有しておく」

今後5年程度の利用意向を聞いた結果では、「空き家として所有しておく（物置としての所有を含む）」が31.7%で最も高く、 次いで売却する19.5%、別荘やセカンドハウスなどとして利用する19.1%、取り壊してさら地にする14.1%、賃貸する5.1%でした。

使用目的のない空き家に限ると、「所有しておく」は40.6%になります。

出典：同調査 図表4-111、図表4-112

所有し続ける理由の上位は、物置と解体費用

出典：同調査 図表4-130

「取り壊すと固定資産税が高くなる」を理由に挙げた世帯が28.2%あります。 地方税法第349条の3の2は、住宅が建っている土地の課税標準を、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で価格の6分の1、 それを超える部分で3分の1と定めており、建物を取り壊すとこの特例が外れます。 取り壊しは戻せない判断であり、毎年の税負担も変わります。

出典：地方税法（昭和25年法律第226号）第349条の3の2。税額は評価額・税率・負担調整により変わる概算であり、市区町村の資産税担当課または税理士への確認が必要です

決めないまま持ち続けること自体は、選び直せる状態です。 ただし家は決めない間も傷みます。同調査では、空き家の19.6%に構造上の不具合、43.2%に部分的な腐朽・破損がありました。 「決めない」と「傷ませる」は別のことだと考えられます。

出典：同調査 図表4-53

調査結果のまとめ

• 共有物の変更（売却・取り壊し・建て替え）には共有者全員の同意、管理には持分の価格の過半数が要る（民法第251条第1項、第252条第1項）
• 空き家の14.0%が2人以上の共有。売却用に限ると21.7%（図表4-31）
• 令和6年4月1日施行の不動産登記法第76条の2により、相続登記は3年以内の申請が義務。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（同法第164条）。施行前の相続は令和9年3月31日が期限
• 義務化前の時点で、14.1%が登記も名義変更もしていなかった。理由の56.8%は「困らなかった」（図表4-33、図表4-39）
• 今後の意向は「空き家として所有しておく」が31.7%で最多。使用目的のない空き家では40.6%（図表4-111）
• 所有し続ける理由は物置55.8%、解体費用47.3%、取り壊すと固定資産税が高くなる28.2%（図表4-130）
• 空き家の19.6%に構造上の不具合、43.2%に部分的な腐朽・破損（図表4-53）

3つに共通するのは、後から戻すのに他人の同意か費用が要るという点です。 共有は同意、登記は期限、取り壊しは費用と税で、いずれも先に延ばすほど条件が悪くなると考えられます。