「管理不全空家等」に指定されると、
固定資産税はいくら上がるのか

「管理不全空家等」とは何か

法律上の定義

「管理不全空家等」は、2023年12月13日に施行された改正空家等対策の推進に関する特別措置法で新しく設けられた区分です。 同法第13条第1項は、「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」にある空家等を管理不全空家等と定めています。

改正前は、すでに危険な状態にある「特定空家等」しか対象になりませんでした。改正によって、そこに至る手前の段階でも行政が関与できるようになりました。

特定空家等との違い

管理不全空家等は「まだ危険ではないが、このままだと危険になる」段階を指します。屋根や外壁の一部が傷んでいる、雑草や立木が伸びて隣地へはみ出している、といった状態が想定されています。

勧告を受けるまでの2段階

まず指導、改善されなければ勧告

市町村長は、いきなり税の特例を外すわけではありません。法律は2段階の手続きを定めています。

1. 指導（同法 第13条第1項）……特定空家等に該当することを防ぐために必要な措置をとるよう指導する
2. 勧告（同法 第13条第2項）……指導をしてもなお状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと認めるときに、修繕や立木竹の伐採など具体的な措置を勧告する

税に影響するのは勧告から

固定資産税の特例が外れるのは、2段階目の「勧告」を受けた場合です。指導の段階では税額は変わりません。 指導を受けた時点で対応すれば、税の負担は増えないことになります。

住宅用地特例で税額はいくら下がっているか

話の前提として、住宅が建っている土地には課税標準を下げる特例があります。地方税法が定めている割合は次のとおりです。

根拠：地方税法（昭和25年法律第226号）第349条の3の2第1項・第2項、第702条の3第1項・第2項

多くの戸建ての敷地は200㎡以下に収まるため、固定資産税は本来の6分の1で計算されています。 空き家の税額が「思ったより安い」と感じるのは、この特例が効いているためです。

特例が外れると税額はどう変わるか

条文上の扱い

地方税法第349条の3の2第1項は、住宅用地の定義から「勧告がされた管理不全空家等」および「勧告がされた特定空家等」の敷地を除くと定めています。 つまり勧告を受けた土地は、そもそも住宅用地として扱われなくなり、特例の対象から外れます。

「6倍」は率の比で、払う額ではありません

小規模住宅用地の特例は6分の1です。よく言われる「6倍」は、この特例が外れることを率の比で言い表したものです。払う額が6倍になるとは限りません。固定資産税には税額の急な上昇をやわらげる調整の定めがあり、特例が外れた後の課税標準額は市区町村が算定します。

都市計画税も上がります

都市計画税の小規模住宅用地特例は3分の1です。これも同時に外れます。市街化区域内の土地では、この分の負担も増えます。

特例が外れる時点と、戻すための条件

1月1日時点の状態で決まります

固定資産税は、その年の1月1日（賦課期日）の状態で課税されます。勧告を受けたまま1月1日を迎えると、その年度分から特例が外れます。

逆に言えば、勧告を受けても、年内に状態を改善して勧告が撤回されれば、税額は変わりません。勧告から賦課期日までの間が、対応する時間になります。

戻すには状態の改善が必要です

勧告の原因になった状態（屋根や外壁の傷み、立木の越境など）を直し、市町村がそれを確認すれば、勧告は撤回されます。撤回されれば、次の賦課期日から特例が戻ります。 手続きと必要な確認の内容は自治体によって異なるため、勧告書に記載された担当課にお問い合わせください。

指導の通知は、登記上の住所に届きます。遠方に住んでいて年に一度しか行けない空き家では、傷みが進んでいることにも、通知が届いていることにも気づけません。 定期的に状態を確認しておくことが、結果として税負担を抑えることにつながります。