相続登記の義務化。
3年以内に何をすればよいのか

何がいつから義務になったのか

令和6年4月1日から

相続登記の申請は、令和6年4月1日から義務になりました。 国土交通省が令和7年8月に公表した令和6年空き家所有者実態調査結果も、 登記に関する設問について「相続登記が義務化された令和6年4月1日以前である 令和5年10月1日現在の状況を尋ねている」と注記しています。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）第4章の注記

義務の中身を定めているのは不動産登記法です。 それまで相続登記は「したほうがよいもの」でしたが、 期限と、怠ったときの過料が条文に書かれました。

起算日は「知った日」

不動産登記法第76条の2第1項は、次のとおり定めています。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2第1項

起算日は亡くなった日ではありません。条文は2つのことを知った日、 すなわち相続が始まったことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日としています。 遺言が後から見つかった場合など、この2つの時点がずれることがあります。 自分の場合にいつから数えるのかは、法務局または司法書士にご確認ください。

施行日より前に起きた相続も対象になる

経過措置が定めていること

「うちの相続は10年前だから関係ない」とはなりません。 この点は不動産登記法の本則ではなく、改正法である 民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）の附則に書かれています。

出典：民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第6項。e-Gov 法令検索の不動産登記法に収録されている附則を2026年9月11日に確認しました。

「いずれか遅い日」の読み方

読み替えの部分が要点です。施行日より前に相続が起きていた場合、期限を数え始めるのは 「知った日」と「施行日」のうち、遅いほうの日になります。

出典：不動産登記法第76条の2第1項および民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第6項。具体的な期限の日付は、法務局または司法書士にご確認ください。

施行日より前に相続が起きていて、その時点で取得を知っていたのであれば、 数え始める日は施行日になります。 昔の相続がそのままになっている家ほど、この読み替えの影響を受けます。

遺産分割のあとに、もう一度3年

法定相続分で登記したあとに分割した場合

期限は1回では終わらないことがあります。不動産登記法第76条の2第2項は次のとおりです。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2第2項

いったん法定相続分どおりに登記しておき、あとから話し合いで分け方を決めた場合は、 分割の日から3年以内に、もう一度登記の申請が必要になります。 1回目を済ませたことで終わりにはなりません。

申出をした人が、あとで分割した場合

次の章で扱う相続人である旨の申出をした人にも、同じ形の期限があります。 同法第76条の3第4項は、申出をした者がその後の遺産の分割によって所有権を取得したときは、 当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の3第4項

申出は期限を止める手段であって、期限をなくす手段ではありません。 分割がまとまった時点で、新しい3年が始まります。

怠ったときに何が起きるか

10万円以下の過料

不動産登記法第164条第1項は、申請を怠った場合の扱いを定めています。 条文は複数の義務をまとめて挙げていますが、 そのなかに第76条の2第1項・第2項と、第76条の3第4項が含まれています。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第164条。相続登記の申請を怠った場合は同条第1項の10万円以下、氏名・住所の変更の登記を怠った場合は同条第2項の5万円以下と、金額が分かれています。

相続登記の側は10万円以下の過料です。 過料は刑罰ではなく、前科が付くものではありません。 とはいえ金銭の負担が生じる定めであることに変わりはありません。

「正当な理由がないのに」という条件

条文には「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」という限定が付いています。 期限を過ぎたことだけで自動的に過料になる書き方にはなっていません。

何が正当な理由にあたるかは条文に列挙されておらず、 この記事で線を引くことはできません。 期限に間に合わない事情があるときは、その事情を持って法務局に相談することをおすすめします。

3年以内に登記できないときの手段

相続人である旨の申出

遺産分割がまとまらない、相続人の一部と連絡が取れない、といった事情はあります。 そのために用意されているのが、不動産登記法第76条の3第1項の申出です。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の3第1項

同条第2項は、第76条の2第1項の期間内にこの申出をした者について、 所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなすと定めています。 申出をしておけば、その分については過料の対象から外れることになります。

申出だけでは所有権は移らない

条文の言葉は「申請」ではなく「申し出ることができる」です。 申出を受けた登記官は、同条第3項により、 その旨と申出をした者の氏名・住所などを職権で所有権の登記に付記することができるとされています。

出典：不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の3第2項・第3項

付記されるのは「この人が相続人である」という情報であって、 所有権がその人に移ったことを示すものではありません。 売る・貸す・担保に入れるといった場面では、通常の相続登記が必要になると考えられます。 申出は期限への対応であって、名義を整える作業そのものではありません。

実際にどれくらい登記されていないか

いずれも行っていない世帯は14.1%

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査によると、所有者が分かっている空き家について、 「名義変更を行った」が64.2%、「新たに不動産登記を行った」が16.8%で、 登記と名義変更の「いずれも行っていない」は14.1%でした。 取得方法別にみると、相続で取得した世帯では13.1%です。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）図表4-33・図表4-36。この設問は令和6年4月1日より前の、令和5年10月1日時点の状況を尋ねたものです。

所有者の数別では差が出ています。2人以上（共有）の空き家では 「いずれも行っていない」が23.8%で、1人（単独所有）の12.5%を上回りました。

出典：同調査 図表4-38

理由の56.8%は「困らなかった」

登記も名義変更もしていない世帯にその理由を尋ねた結果は、次のとおりです。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）図表4-39。対象は登記または名義変更を行っていない170千世帯。

いちばん多いのは費用でも手間でもなく、「困らなかった」です。 困らないから動かない、という状態に対して、期限と過料が置かれたのが今回の改正だと整理できます。 困っていないことは、そのままでよい理由ではなくなりました。

調査結果のまとめ

• 期限は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2第1項）
• 施行日より前に起きた相続も対象で、数え始めるのは「知った日」と「施行日」のうち遅いほうの日です（民法等の一部を改正する法律・令和3年法律第24号 附則第5条第6項）
• 法定相続分で登記したあとに遺産分割をしたら、分割の日から3年以内にもう一度申請が要ります（不動産登記法第76条の2第2項）
• 正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料です（同法第164条第1項）。氏名・住所の変更の登記は5万円以下（同条第2項）
• 間に合わないときは、相続人である旨の申出で義務を履行したものとみなされます（同法第76条の3第1項・第2項）
• 申出は所有権が移ったことを示すものではありません。登記官が職権で付記するのは相続人である旨です（同条第3項）
• 申出のあとに分割がまとまれば、その日から3年が始まります（同条第4項）
• 調査では登記と名義変更の「いずれも行っていない」が14.1%、共有では23.8%。理由の56.8%は「困らなかった」でした

やることは多くありません。登記を申請するか、申出をするかのどちらかです。 迷っている間に期限が進むので、まず自分の場合の起算日を法務局で確かめるところから始めることをおすすめします。