空き家を売ったときの税金。
譲渡所得の計算と使える特例

税金がかかる対象

売った金額ではなく譲渡所得

土地や建物を売ったときに税金の計算の元になるのは、売った金額（収入金額）そのものではなく、 収入金額から取得費などを差し引いた譲渡所得の金額です。 租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第31条の4第1項は、長期譲渡所得の金額の計算について 「収入金額から控除する取得費」という書き方をしています。 取得費のほかに差し引くものの範囲は所得税法で定められており、税務署で確かめられます。

出典：租税特別措置法第31条の4第1項

ほかの所得と分けて計算する

土地建物を売った譲渡所得は、給与や年金の所得と合算せずに計算します。 租税特別措置法第31条第1項は、長期の譲渡について次のように定めています。

出典：租税特別措置法第31条第1項（冒頭以外の部分を省略）

短期の譲渡についても、租税特別措置法第32条第1項に同じ「他の所得と区分し」という定めがあります。 給与の所得が多いかどうかで、土地建物の譲渡所得にかかる率は変わりません。

長期と短期の分かれ目

売った年の1月1日で数える

長期か短期かは、租税特別措置法第31条第1項の次の部分で決まります。

出典：租税特別措置法第31条第1項（長期の範囲を定めた部分）

基準日は売った日ではなく、売った年の1月1日です。 売った日の時点で5年を超えていても、その年の1月1日の時点で5年以下であれば短期になります。 所有期間そのものは、租税特別措置法第31条第2項が「取得（建設を含む。）をした日の翌日から引き続き所有していた期間として政令で定める期間」としています。 相続で取得した家の所有期間をどこから数えるかは、所得税法と政令の定めで決まり、税務署で確かめられます。

出典：租税特別措置法第31条第2項

所得税の率

租税特別措置法が定める所得税の率は、長期と短期で2倍の差があります。

出典：租税特別措置法第31条第1項・第32条第1項

表の率は所得税の分で、実際の負担にはこのほかに住民税などが加わります。 住民税の率は地方税法の側で定められています。

取得費の100分の5の定め

条文が定めていること

取得費を収入金額の100分の5とする定めは、租税特別措置法第31条の4第1項にあります。対象は次のとおりです。

出典：租税特別措置法第31条の4第1項（対象を定めた部分）

同じ項は、その取得費を次のように定めています。

出典：租税特別措置法第31条の4第1項（取得費の額を定めた部分）

読み取れることは2つです。1つは、条文の対象が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物の長期譲渡だという点です。 もう1つは、実際の取得に要した金額などのほうが多いと証明された場合には、その金額を使うという点です。 100分の5は下限の役割を持っており、領収書や売買契約書が残っていれば、それより多い取得費で計算できる場合があります。

昭和28年以降に取得したもの

昭和28年以降に取得した土地建物で取得費が分からないときの扱いは、租税特別措置法第31条の4第1項の文言の外にあります。 また、相続で取得した家について、亡くなった人が昭和27年12月31日以前から所有していたことを引き継いで数えるかどうかは、所得税法の定めで決まります。 どちらも、売る前に税務署で確かめられます。

国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）によれば、空き家を「相続」で取得した世帯の割合は約58%で最も高く、 建築時期が「1950年以前」の空き家では約79%が「相続」で取得されていました。

出典：国土交通省住宅局「令和6年空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月）図表3-13

古い空き家ほど相続で受け継がれており、買ったときの書類が手元に残っていない例は少なくないと考えられます。 取得費の書類は、税額の計算の前に探しておく対象です。

計算の例

租税特別措置法第31条の4第1項が当てはまる長期譲渡で、収入金額が2,000万円、取得費のほかに差し引くものが無いと仮定した場合の概算です。

出典：租税特別措置法第31条第1項・第31条の4第1項。金額は仮の数字による概算で、住民税などは含まない。

同じ家で次の節の3,000万円の控除が使える場合、租税特別措置法第35条第1項第1号により長期譲渡所得の金額から3,000万円（1,900万円が上限）が差し引かれ、 この例では所得税の対象になる金額が残りません。

相続した空き家に使える特例

3,000万円の控除（相続人が3人以上なら2,000万円）

相続した空き家を売ったときの控除は、租税特別措置法第35条第3項に置かれています。 第3項は、一定の譲渡を第1項の居住用財産の譲渡に該当するものとみなして、第1項の3,000万円の控除を適用する形をとっています。 対象の家は、同条第5項により昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続の開始の直前に亡くなった人のほかに住んでいた人がいなかったことなどが条件です。

出典：租税特別措置法第35条第1項・第3項・第5項

家屋と敷地を取得した相続人が3人以上のときは、租税特別措置法第35条第4項により控除額が変わります。

出典：租税特別措置法第35条第4項（冒頭の部分）

相続人が3人以上なら、控除額は2,000万円に読み替えられます。 人数を数える対象は、家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人です。 条件を1つずつ確かめる手順は 空き家の3000万円特別控除。使える条件を1つずつ確認するに、 売る日の期限は 空き家の3000万円控除はいつまで使えるかにまとめました。

相続税額を取得費に加える定め

もう1つが租税特別措置法第39条第1項です。相続税額がある人が、相続の開始があった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を売った場合、 取得費に、相続税額のうち売った資産に対応する部分として政令で定めるところにより計算した金額を加えます。 取得費が増えるぶん、譲渡所得の金額が小さくなります。

出典：租税特別措置法第39条第1項

この定めと3,000万円の控除の関係は、租税特別措置法第35条第3項の括弧書きに書かれています。

出典：租税特別措置法第35条第3項（対象譲渡から除くものを定めた部分）

2つを重ねて使うことはできません。また、対価の額が1億円を超える譲渡は3,000万円の控除の対象から除かれます。 どちらが有利かは、譲渡所得の金額と相続税額の大きさで変わります。

申告の要件と、自分の住まいの特例との違い

確定申告書への記載と添付

3,000万円の控除は、控除によって税額が出なくなる場合でも、申告をしないと使えない形になっています。

出典：租税特別措置法第35条第12項

相続した空き家の控除は第3項で第1項を適用する形なので、この第12項の定めがかかります。 添付する書類の中身は財務省令で定められており、売った年の翌年の確定申告に間に合うよう、売る前から集め始めることになります。

自分の住まいを売る特例との違い

租税特別措置法第31条の3第1項は、所有期間が10年を超える居住用財産を売ったときに、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分の所得税の率を100分の10とする定めです。 同条第2項が定める居住用財産は、売る本人がその居住の用に供している家屋や、居住の用に供されなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家屋などです。

出典：租税特別措置法第31条の3第1項・第2項

相続した家に売る本人が住んでいなかった場合、この居住用財産の定義には当たらないと考えられます。 相続した空き家に使う控除は第35条第3項のほうで、検索で出てくる「マイホームを売ったときの特例」の説明とは条文が別です。

出典：租税特別措置法第31条・第31条の3・第31条の4・第32条・第35条・第39条

調査結果のまとめ

• 土地建物を売った譲渡所得は、ほかの所得と分けて計算します（租税特別措置法第31条第1項・第32条第1項）
• 長期か短期かは売った年の1月1日に所有期間が5年を超えるかで決まり、所得税の率は長期が100分の15、短期が100分の30です。実際の負担にはこのほかに住民税などが加わります
• 取得費を収入金額の100分の5とする定めの対象は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物の長期譲渡です。実際の金額のほうが多いと証明されれば、その金額を使います（第31条の4第1項）
• 空き家を「相続」で取得した世帯は約58%、建築時期が1950年以前の空き家では約79%でした（令和6年空き家所有者実態調査 図表3-13）
• 相続した空き家の控除は3,000万円、相続人が3人以上なら2,000万円です（第35条第3項・第4項）
• 相続税額を取得費に加える第39条第1項と、3,000万円の控除は重ねて使えません（第35条第3項）
• 3,000万円の控除は、確定申告書への記載と書類の添付がある場合に限り適用されます（第35条第12項）
• 所有期間10年超の軽減税率（第31条の3）は売る本人の居住用財産が対象で、相続した空き家に使う控除とは条文が別です

本記事は租税特別措置法が定める計算の枠組みを整理したもので、税額はいずれも概算です。 条文が定めているのは率と控除の条件であり、当てはまるかどうかは家の取得の経緯と売り方で決まります。