築50年の空き家は賃貸に出せるのか。
全国10,954件の空き家バンクを調査した

調査の方法と対象

調査対象の絞り込み

全国の市区町村が運営する「空き家バンク」に載っている物件を、2026年9月時点で集めました。 集まったのは585自治体・10,954件です。このうち賃貸として募集されているのが683件。 さらに築年数と賃料の両方が記載されているものに絞ると、403件が残りました。この403件が、今回の分析の中心です。

空き家バンクは自治体が運営しているため、不動産ポータルサイトには載らない物件が多く含まれます。 「不動産会社が扱いたがらない、古くて安い家」がまとまって見られる、数少ない場所です。

賃貸募集中の空き家の築年数は中央値48年

築年数の分布

まず、築年数の分布です。賃貸として募集されている空き家の築年数は、中央値で48年でした。 築40年以上が72%、築50年以上でも44%を占めます。

本調査で確認した最も古い物件

本調査で確認したなかで最も古い物件は築126年でした。福井県坂井市の7DKで、 月11万円で募集されています。築100年を超えた住宅が、月額11万円で借り手を募集しているのが実態です。

賃料は築30年でほぼ下げ止まる

築30年以降の下落幅は月額1万円

「築年数と賃料」のグラフに、本調査で最も重要な傾向が表れています。

築20年未満の7.5万円から築30年台の5.0万円まで、賃料は33%下がります。 ところが、そこから先の下がり方は緩やかです。築30年台の5.0万円が、築60年以上でも4.0万円。30年かけて20%しか下がっていません。

築年数が決め手にならない理由

つまり、家の賃料は最初の30年でほぼ下がりきり、そのあとは横ばいに近づきます。 これは、築30年を超えた住宅を借りる層が「新しさ」を条件にしていないためと考えられます。 広さ、庭、駐車場、家賃の安さ。求めているものが別なので、あと10年古いかどうかは決め手になりません。

「築50年だから」という築年数のみを理由に賃貸を断念する根拠は、本調査のデータからは見当たりません。 築40年でも築60年でも、賃料の差は月5,000円程度です。

賃料を左右するのは築年数よりも間取り

築40年以上の物件の間取り別賃料

では、何が賃料を決めているのか。築40年以上の物件だけを取り出して、間取り別に賃料を並べたところ、 築年数よりはるかに大きな差が出ました。

数値で示すと、差は次のとおりです。

部屋の数は同じ4つです。違うのは、食事をする場所と居間が独立してひと続きになっているか（LDK）、 食事の場所だけあるか（DK）、台所しかないか（K）という一点だけ。 それだけで、賃料が2.4倍変わっています。

築40年以上の住宅は、その多くが「K」または「DK」です。ここを改修して LDK にできるかどうかが、 築年数以上に賃料を左右します。壁を1枚撤去できるかどうかという問題に帰着する場合も少なくありません。

賃料が伸びにくい物件に共通する4つの条件

ここまで「古くても貸せる」と書いてきましたが、貸しにくい家がないわけではありません。 賃料が極端に低い物件には、次の4つの条件が共通していました。

• 部屋数が多すぎる。6DK・7DK・9DK といった物件は、築年数にかかわらず賃料が伸びません。掃除も光熱費も負担が大きく、借り手が限られます。実際、6DK の中央値は 4.4万円で、4LDK より2.8万円低い。
• そもそも賃貸の取引がない町にある。周辺に賃貸物件が数十件しかない地域では、いくら手を入れても借り手が現れません。建物の状態より先に、その地域に賃貸市場が成立しているかを確認する必要があります。
• 構造に来ている。雨漏り、シロアリ、基礎のひび、建物の傾き。これらは修繕費用を見積もりにくく、投資判断が立てられません。
• 駐車場がない。地方では車がないと生活が成り立たないため、家族向けの物件で駐車場がないのは大きな不利になります。

逆に、この4条件に当てはまらなければ、築50年・築60年の住宅でも借り手が見つかる可能性は十分にあります。

建築年は変えられません。しかし、それが賃貸の可否を決めているわけではないというのが、本調査から得られた結論です。 判断の基準になるのは築年数ではなく、その地域に賃貸の需要があるか、そして手を入れて住める状態にできるかの2点です。